尊敬的审判员：

　　我所接受原告的委托，指派我担任其一审代理人参与本案的诉讼。在此，我根据事实和法律发表如下代理意见：

　　根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的扬州市骏和国际公馆的商品房一套，交付时间为2012年12月30日之前。根据本合同第九条约定，出卖人逾期交房应承担违约责任。针对原告与被告的房屋买卖合同纠纷一案，代理人现提出以下代理意见：

　　一、法律法规明确规定工程未经验收或验收不合格的，不得交付使用，违者也应予以处罚。

　　我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

　　《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定：“房地产开发项竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

　　《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

　　国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第16条和第58条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，建设单位违反规定，未组织竣工验收或者验收不合格，擅自交付使用的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　《建设工程质量管理条例》第3条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”

　　第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

　　《商品房销售管理办法》第14条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”

　　第30条规定， 房屋出卖人应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，应当承担违约责任。

　　第32条规定 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　根据上述法律法规建设工程过程中的竣工验收是工程建设最后一道环节，该规定也是为防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。因此根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的规定：“该商品房取得建设部门商品住宅交付使用批准文件”，方可进行交付。被告方在法庭庭审过程中，并未提供其相关部门的批准文件。

　　根据建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”以及双方签订的商品房买卖合同第9条约定，被告在未按期将验收合格的房屋交付给原告使用的情况下，依法应承担延期交房的违约责任 。

　　二、被告到期不履行合同约定的交房义务，也未按国家规定和合同约定提供合法有效且充分的依据实现其交房义务，被告的行为已经严重违背合同义务，严重损害了原告的合法权益，应依法承担违约责任，赔偿原告损失。

　　三、被告在双方合同签订前，向原告所作的宣传与被告交付的房屋宣传也存在巨大的差异。

　　当时被告向原告所出示的宣传资料(包括宣传片、宣传册、效果图等)，对小区景观、绿化、道路、会所、大门造型、数量等均做了详细描述，原告也正是基于此才决定购买该房屋，但依据小区目前的现状和当初被告的宣传广告资料存在严重的出入，且差异巨大，所以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，被告在对出售给原告的房屋之前，在宣传资料中已经对小区各配套设施做了详细确定的描述，且该描述对整个商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定起到至关重要的作用，如果被告未能按照当初宣传资料所陈述的内容来履行，那么就应该承担相应的违约责任。

　　综上所述，代理人认为，原告提供证据确实充分，事实清楚，为了维护原告的合法权益， 根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十八条的相关规定，特请法院依法支持原告的诉讼请求，即依法判令被告依法交付符合国家规定的房屋给原告和承担相应的违约金。

　　代理人：董强

　　二〇一四年九月二十日