河南省南阳市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2008)南民三终字第250号

　　上诉人南阳市A房地产开发有限公司(下称A公司)与被上诉人南阳市B饮食服务有限公司(下称B公司)购房合同纠纷一案，A公司不服宛城区人民法院(2008)宛民初字第1333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人A公司的委托代理人闫XX，被上诉人B公司的委托代理人宋XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审查明：2006年3月22日，原、被告双方签订房地产转让协议，B公司将依法执行的抵债房地产转让给A公司总价款138万元，扣减土地出让金32万元由A公司直接支付给土地管理部门，A公司应付B公司房地产转让款106万元，具体办理过户及付款程序为：协议签订后法院向房管部门发出协助执行通知书规定房产直接过户登记在A公司名下时，A公司付款40万元，B公司配合A公司办理房产过户登记手续，营业税由B公司负担，契税等其它过户税费由A公司承担，房产所有权证办妥后，A公司再付给B公司30万元。(2006年8月8日该房证已过户在A公司名下，营业税、契税及其过户税费均由A公司所付，A公司没有付清下欠30万元)。

　　关于土地使用权过户双方约定，法院向土地管理部门发出协助执行通知书规定将上述土地使用权过户登记在A公司名下，A公司获准并交纳土地出让金后，A公司即向B公司再支付20万元，待土地使用权证办妥后30日内，A公司将下余16万元向B公司付清。(关于土地过户问题由于各方面原因，双方均未履行)。

　　2008年5月5日，A公司与南阳市C制药有限公司签订协议书，将B公司、A公司2006年5月22日签订的房地产转让协议中全部的房产所有权归南阳市C制药有限公司，C制药有限公司一次性付给A公司46万元，协议书规定，C制药有限公司可直接决定拆除、变卖、翻新该房产，如原告对本协议有异议一切后果均由A公司承担(现该房产已全部拆除)。

　　原审法院认为，2006年3月22日，原、被告双方签订的房地产转让协议是双方真实意思表示，为有效协议，依照协议原告已将房产过户登记在A公司名下，A公司也已付给B公司购房款40万元，依照双方约定，房产所有权证办妥时，A公司应再付给原告30万元，2006年8月8日房管部门已为A公司办理房屋所有权证，A公司现应将下余款项30万元及时付给B公司，没有及时付款已构成违约。故B公司要求A公司给付下欠的房款理由正当，应予支持。

　　A公司称房产与土地为不可分割，因土地使用权无法履行，合同应当终止，同时应终止诉讼的理由不能成立，因双方协议约定是分批履行，房产在前，分两次履行 70万元，土地在后分两次履行36万元，B公司已按协议履行了双方对房产权的约定，A公司也应按约履行，A公司在没有履行双方关于房产的约定，私自将房产转移他人是造成合同不能继续履行的原因，过错在A公司，故应当承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百五十九条之规定，判决：南阳市A房地产开发有限公司在本判决生效后十日内付给南阳市B饮食服务有限公司房款300000元(营业税从中扣除)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费(含保全费)7820元，由被告负担。

　　A公司不服该判决，向本院上诉称：原审判决判令A公司履行一个无法履行的合同义务，致使A公司利益受损，是显失公平的。其主要理由是：1、作为双方协议标的的房地产已不复存在，该房地产已由南阳市中达房地产开发有限公司予以开发建设，目前主体已基本施工完毕，可见B公司已无能力履行合同，故原判判令A公司付款错误。2、B公司的诉讼请求是“继续履行合同”，而目前现状是合同不可能继续履行，本案应驳回B公司的诉讼请求。 3、我方申请追加南阳市中达房地产开发有限公司、南阳市D房地产开发有限公司、南阳市C制药有限公司、南阳市E药业有限公司为本案的当事人。

　　B公司答辩称：1、双方协议约定“过户房产之产权证办妥时，A公司再付给30万元”，我方已协助将房产过户给对方，一审判决A公司付款正确。2、A公司私自将房产转让他人，并允许他人拆除、翻建，且该房产已被拆除并另行开发，造成协议不能履行的原因在A公司，与我方无关。

　　二审查明的事实与一审查明的事实相同。

　　本院认为，B公司和A公司于2006年3月22日所签的房地产转让协议系双方真实意思表示，又不违反国家法律的强制性规定，为有效协议。协议签订后，双方均已按协议约定履行了40万款项的相关义务。关于第二笔30万元转让款，双方协议明确约定“房产所有权证办妥时，乙方(即A公司)再付给甲方(即B公司)30万”，B公司于2006年8月8日已协助A公司将约定的房产所有权证转移登记在A公司名下，履行了合同约定的义务，A公司理应依协议约定支付30 万元转让款。B公司一审的诉讼请求为“1、A公司支付第二期购房款30万元;2、A公司在未付清全部房地产款前不得转移此处房地产;3诉讼费由A公司负担。”A公司没有提起反诉，本案并不涉及双方协议约定的土地使用权过户的相关事宜，该房地产是否存在及B公司能否继续履行下余合同义务不属于本案的审理范围，A公司的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本判决为终审判决。

　　二〇〇九年一月十四日