上诉状

　　上诉人(一审原告)：XX，

　　上诉人送达地址：宁波市江北区银亿外滩大厦14楼(郑同涛)收

　　被上诉人(一审被告)：宁波XX有限公司 法定代表人：XX

　　住所地：宁波市江北区环城北路东段134号5幢299

　　上诉人因不服浙江省宁波市江北区人民法院于二0一四年八月十五日作出的XX号民事判决书，现提出上诉。

　　请求事项

　　1、一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销XX民事判决，发回重审或依法改判;

　　2、上诉费用由被上诉人承担。

　　事实和理由

　　一、一审法院认为，根据现有学区房划分政策无法当然推定涉案房屋交付时所在楼盘的学区划分情况，认定被上诉人存在欺诈，依据不足的说法是错误的。根据现有学区房划分政策已清晰表明被上诉人对于学区房的允诺是不现实、不可能实现的，被上诉人房屋交付以后的教育配套根本不是合同允诺中的双学区。

　　首先，上诉人与被上诉人按照合同约定进行房屋交付时适用的学区政策依然是2014年的学区政策，而2014年学区政策与被上诉人允诺严重不符。

　　根据涉案学区划分的主管单位宁波市江北区教育局工作人员明确表示，每年的招生政策都是在4月下旬、5月初左右，但是本合同约定的房屋交付时间为3月底，即房屋交付时适用的学区政策依然是2014年学区政策，足以表明交付时所在楼盘的学区划分情况。

　　其次，学区的划分情况以宁波市江北区教育局出台的政策为依据，对合同中“本项目竣工交付以后的教育配套为江北实验小学、江北实验中学”的政策依据的理解，应为2014年江北区教育局出台的学区房划分政策。

　　根据《合同法》规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作不利于提供格式条款一方的解释”。该合同系格式合同，对条款的理解，也应依照上述法律规定。

　　房屋交付的时间为2015年3月31日，当时2015年宁波市江北区教育局学区政策仍未出台，适用的学区政策当然是2014年学区房政策;另外，遵照理解格式条款的法律规定，从字面含义及有利于非格式合同条款提供一方的解释角度出发，房屋交付以后的学区依据根本不可能适用2015年宁波市江北区教育局学区政策(况且尚未出台)。

　　二、一审法院认为，上诉人与被上诉人之间的合同是在平等条件下自愿签订，且无证据表明上诉人与被上诉人关于学区的约定给上诉人的权益造成明显不对等的不利影响，故认为该学区约定不属于显失公平的说法是错误的。

　　首先，一审法院认为合同是在双方平等自愿条件下签订，故不属于显失公平的说法是错误的，本案中上诉人属于意思表示不真实，并不与当事人意思自治原则相违背。

　　根据《民通意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。从上述法律条文分析，在显失公平的合同中受害的一方是在缺乏经验、判断力、或紧迫、草率或迫于对方的某种优势的情况下实施的民事行为。显失公平的合同对于利益受到损失的一方是因并未充分表达其意志，故显失公平的合同也可说是一方意思表示不真实的合同，并不与当事人意思自治原则相违背。

　　本案中，被上诉人对没有任何政策依据支持的学区房在宣传广告及合同中大肆宣传、明确允诺，并且销售价格高达20000多元/平米。对于可能属于双学区，也可能不属于双学区的情形，被上诉人在合同签订过程中并未明确告知上诉人，上诉人出此高价购买被上诉人允诺双学区的楼房，主观上是认为被上诉人在售楼房是已经有明确依据保证房屋交付后是允诺的双学区，然实际上被上诉人却没有。

　　其次，已有充分证据表明上诉人与被上诉人关于学区的约定给上诉人的权益造成明显不对等的不利影响。

　　既然被上诉人对于双学区的允诺实际上存在极大的不确定性，可能是也可能不是，但是纵观整个合同条款却并没有就如果不是双学区房下情况违约责任进行约定，上诉人因双学区因素出高价购买一旦被上诉人不能就双学区房允诺进行实现，上诉人缺乏公平、对等的救济。

　　针对上诉人出高价购买被上诉人合同中明确允诺的双学区房，实际上却不能保证一定是、被上诉人也未提供充分依据，在此情形下，被上诉人提供给上诉人的格式合同并未对如果不是双学区房情况下的违约情形予以明确约定，反而于事后出具单方允诺一份，承诺如果不是双学区房被上诉人应该承担的不利后果(该不利后果明显对于作为消费者的上诉人来说是不公平的)。

　　被上诉人的行为明显是利用合同签订之初上诉人缺乏经验、故意隐瞒事实、利用自身优势与上诉人订立针对如果不是双学区房不需承担任何不利后果的合同条款，致使双方权利义务明显违反公平原则，显属显失公平。

　　三、本案上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，涉案合同标的学区政策问题，系商品房买卖过程中应当予以披露的重大事项，对上诉人在签订买卖合同过程中的抉择产生重大影响;被上诉人知悉该学区实际情况(包括不限于未来政策不确定、现行政策不属于)却不曾向上诉人披露该信息，表明被告主观上存在隐瞒的故意，构成欺诈，事实清楚，证据充分。

　　当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。商品房买卖属于生活中重大事项的交易，与商品房有关的相关信息应当予以披露。本案中，涉案允诺为双学区，然根据现行政策表明，是否为双学区根本不能确定，并且合同签订时实际上根本不属于合同允诺双学区范围。该类信息对上诉人是否愿意与被上诉人交易及以何种条件、何种价格进行交易有重大影响。被上诉人一直在广告宣传中大肆宣传、合同条款中允诺双学区(江北实验小学、江北实验中学)，却没有如实向上诉人告知学区实际状况，没有尽到信息披露义务，被上诉人该为之而不为，属于不作为，表明被上诉人隐瞒事实情况;

　　考虑到涉案合同标的的价格、上诉人的实际需求，足以认定被上诉人合同中允诺的双学区是上诉人购买该商品房的直接或者根本目的，对于商品房的价格起着决定性或者重大的影响(一审法院也已作出认定)，对这一事实被上诉人主观上应该是有认识的，作为一个善良的出卖人，被上诉人应该将该商品房学区实际信息披露给上诉人，被上诉人负有告知上诉人涉案商品房学区政策不确定、暂时没有政策依据、合同签订之时不属于允诺的双学区的披露义务，其未予告知，主观上具有欺诈故意;

　　信息披露的方式多种多样，可以口头或书面形式。上诉人发现在与被上诉人签订合同之后，被上诉人始单方出具书面允诺一份，告知上诉人如果不是允诺双学区可以选择的维权途径。透过该份允诺侧面告知上诉人在建楼盘双学区政策是不确定的事实。被上诉人这样做的目的无非在于使上诉人丧失进行利益衡量的选择权(原本上诉人本可以针对在被上诉人学区政策不确定的情况下，出此高价与将来如果不是学区房的风险之间进行一个利益的衡量、成本的比较，再通俗一点，就是上诉人以20000元/平米的价格购买房屋，来承担将来不是双学区的风险，合算不合算)。

　　试问，作为一个正常人，当被上诉人明确告知上诉人以20000元/平米的高价购买双学区政策不确定的商品房时，上诉人会愿意购买么?换做是我们在座的每一个人，我们愿意买么?

　　上诉人出此高价与被上诉人签订商品房买卖合同的目的在于看重被上诉人广告宣传及合同中允诺的双学区，根本不愿意与被上诉人针对学区政策进行对赌，本身不想承担学区政策不确定的风险!被上诉人采用合同明确允诺双学区、实则双学区不确定的方式转嫁风险的方式已从根本上违背了上诉人的意思表示。

　　根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”一审法院庭审过程中，被上诉人未提供相关证据证明向上诉人披露过该事实情况，又明知该事实对上诉人在购买商品房的抉择过程中产生重大影响，表明被上诉人隐瞒这一重要信息，故意使上诉人在违背真实意思的情况下签订商品房买卖合同，已构成欺诈，上诉人有权要求撤销该合同。

　　四、按照被上诉人的说法，房屋交付以后，学区的划分既然是以教育部门下发的文件才能确定是与不是，被上诉人却在合同中明确允诺是的行为显然属于故意告知虚假情况，构成欺诈。

　　首先，学区的划分不是被上诉人所能掌控、自身决定的;现在没有充分证据表明房屋交付时一定是被告合同中允诺的双学区房，被上诉人却在合同中说交付以后是双学区，双学区情况实际可能是、也可能不是，被上诉人显然属于没有向上诉人告知真实情况，而是告知虚假情况;

　　其次，被上诉人在合同中允诺交付以后是双学区的行为，对上诉人及众多消费者造成误导，认为交付以后就是双学区，使得上诉人基于错误的认识作出错误的意思表示，与被上诉人签订商品房买卖合同。故被上诉人已构成欺诈。

　　五、被上诉人构成欺诈行为与涉案房屋是否已经交付即交付以后是不是双学区房没有任何关联性。

　　根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第68条的规定，只要一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，就可以认定为欺诈行为。欺诈行为的构成要件不要求必须有损害结果的发生，退一步讲，日后果真为双学区也与被上诉人构成欺诈没有任何关联。然而一审法院却笼统地认为只有到交付以后学区政策出台之后原告使能主张权利，这明显是对违约条件的构成与目前撤销合同构成要件的混淆。

　　六、 关于社区用房问题，一审法院认为，“被上诉人作为专业的房地产开发商，就此故意对消费者进行欺诈，不符常理，且就社区用房归属的约定，并非影响原告订立合同的主要条款，上诉人以此要求撤销商品房买卖合同，不符合法律规定”的说法是没有任何逻辑、完全错误的。

　　首先，被上诉人在合同中允诺，社区用房属于业主共有，然实际上对该社区用房被上诉人早已经与政府部门达成一致协议，并在土地使用权证书上已做备注;且被上诉人在合同签订时明知该社区用房的实际权属情况，却仍然在合同中予以明确约定，主观欺诈故意明显;被上诉人向上诉人送达的更正函，也是上诉人等众多消费者在与被上诉人在沟通学区问题过程中得知的，在上诉人等众多消费者的坚决要求下，始于6月份出具说明更正函一份，并不是被上诉人主动向上诉人出具进行阐释。

　　其次，依照一审法院的判决说法，因为被上诉人是专业的开发商，所以不会对消费者进行故意欺诈，逻辑何在?如此荒谬至极的言论，竟然出自法官之口!一审法院的说法日后不知要为多少违法行为正衣冠!按照一审法院的说法，既然是专业的开发商，是不是同时也就不存在违约的故意?就不会存在任何其他有违合同约定的故意?现实中因为未取得商品房预售许可证依然大肆宣传销售的例子也是不胜枚举!

　　再者，上诉人购买被上诉人商品房的价格的确定，不单单是考虑专有部分的价值，更多的是囊括配套设施、周边环境、地理位置、共有部分等的因素在内。涉案社区用房面积多达1200多平米，更是上诉人考虑因素之内。根据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第二十八条“房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：(五)小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺(包括构成要约的商业广告)不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外”，根据上述规定，上诉人当然有权要求退房，撤销合同。

　　七、关于就绿化配套是否存在欺诈的问题，被告宣传中的大水法广场及1#和5#绿化带系影响上诉人居住生活条件的重大因素，对于该部分的实际权属情况(被上诉人辩称无法确定)被上诉人理应向作为业主的上诉人予以披露，导致上诉人认为该部分既然是属于建筑红线范围之内，就当然属于业主共有，被上诉人不予披露甚至故意隐瞒的行为当然属于欺诈!

　　八、关于商品房预售许可披露及楼盘实际结顶时间问题，一审法院认定与上诉人是否决定购买涉案房屋没有必然联系，上诉人以此方面的欺诈而主张撤销双方签订的商品房买卖合同，依据不足的说法是错误的。

　　首先，被上诉人在一次性取得商品房预售许可证后，没有将涉及楼盘一次性对外公开销售，反而以不同的价格分批销售，被上诉人的捂盘销售行为不仅仅侵犯了上诉人的知情权，更是使得上诉人丧失了以相同价格甚至更低价格购买被上诉人商品房的权利。被上诉人这种行为不仅有违诚实信用原则，更是使得上诉人做出了与内心意思表示不符的行为，违背上诉人真实意思表示。该意思表示是上诉人决定买与不买涉案楼房的重要因素，当然有权据此撤销合同;

　　其次，关于楼层封顶时间问题，上诉人与被上诉人签订涉案合同，以天价购买被上诉人楼房，除了考虑上述配套设施等因素，被上诉人自身品牌、良好声誉也是上诉人考虑的一个重要因素，是上诉人与被上诉签订涉案合同的信赖基础。然而，被上诉人却私下存在捂盘销售、出具虚假封顶报告等违法事宜，使得订立合同之初的信赖基础丧失，被上诉人的上述行为均对上诉人造成错误认识，导致上诉人作出与主观认识不真实的意思表示。

　　九、一审法院在审理上诉人案件、制作的判决书中，对于上诉人及其代理人阐述的代理观点并没有详尽阐述，甚至避而不谈;对于被上诉人进行捂盘销售及出具虚假楼层封顶报告等欺诈行为，更是直接回避，不作出任何判定，有包庇纵容之嫌。

　　现一审法院受理的上诉人等消费者与被上诉人之间的商品房买卖合同纠纷已达几十起，一审法院如此轻易处理涉案纠纷的做法极易导致群体上访事件发生。我们恳请贵院在查清事实基础上，严格适用法律规定，依法撤销原审判决，发回重审或依法改判!

　　此致

　　宁波市中级人民法院